湘财证券行业研究1健全住房租赁金融支持体系，明确金融支持要求近日，人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），针对金融服务住房租赁市场提出了17条意见，包括住房租赁信贷产品和服务模式创新、住房租赁市场多元化投融资渠道和住房租赁金融管理等方面的内容。在去年发布的《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》基础上，《征求意见稿》建立健全住房租赁金融支持体系，明确信货市场和资本市场服务住房租赁的不同方向，确定了住房租赁信贷的具体标准和风险防范要求，创新团体批量购买租赁住房信货产品，为商业银行落实金融支持政策提供了指引。按照《征求意见稿》要求，金融支持住房租赁以市场配置为主，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展。目前，市场上主要有两类住房租赁企业，包括自如公寓、乐乎公寓等创业系租赁住房企业和以万科、龙湖、华润等为首的房企系租赁住房企业，房企系企业规模占比领先。金融支持政策出台后，住房租赁企业的融资环境有望优化。商业银行信贷主要满足各类主体开发建设租赁住房，及住房租赁企业流动性和日常运营需求。商业银行发放的住房租赁货款类型包括住房租赁开发建设货款、住房租赁经营性贷款和租赁住房团体购房贷款。另外，资本市场侧重于提供住房租赁投资长期融资，包括企业债、公司债、住房租赁担保债券和RETs等形式，支持金融机构等市场主体投资住房租赁相关金融产品。对于住房租赁开发建设贷款，项目资本金要求不低于20%，贷款期限不超过5年。对于住房租赁经营性货款，住房租赁企业经营自有产权长期租赁住房的，住房租赁经营性货款的期限最长不超过20年，货款额度原则上不超过物业评估价值的80%，并可用住房租赁经营性货款置换物业前期开发建设贷款。此外，商业银行可以发行用于住房租赁的金融债券，为发放住房租赁开发建设货款和经营性货款筹措资金。《征求意见稿》创新团体批量购买租赁住房信贷产品。租赁住房团体购房货款的期限最长不超过30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%，相比于个人按揭贷款，货款额度上限提高了10%，鼓励商业银行在风险可控、商业可持续、不新增地方政府隐性债务的前提下发放租赁住房团体购房货款。总体而言，《征求意见稿》完善了住房租赁市场投融资体系，形成包括信货、债券、RETs在内的投融资体系。2022年10月，建设银行出资设立建信住房租赁基金，基金募集规模为人民币300亿元，主营业务为私幕股权投资基金管理、创业投资基金管理服务，旨在推动住房金融业务向覆盖租购两