宏观经济光大证券目录一房地产在我国居民资产负债表中的角色演变.41.11998-2009年，地产政策扶持阶段，房地产市场高速发展，城镇化加速推动居民配置地产偏好大幅提升41.22010-2020年，地产政策调控阶段，地产销售周期波动，居民配置地产占比持续高位……61.3步入地产后周期时代，居民资产配置或迎来拐点…8二、美国：居民资产配置由地产转至权益10三、日本：居民资产配置由地产转至现金和存款13四、居民资产配置转移浪潮开启，短期地产企稳至关重要154.1地产后周期时代，美日的经验特征……154.2地产配置占比下降之后，居民资产配置转移至何方？五、风险提示…图目录图1：1998至2009年，房地产业在我国经济中的占比持续抬升…图2：2009年，商品房销售额占GDP的比重升至12.7%…6图3：2008-2010年间，商品房销售波动较大，走过了三轮小周期7图4：2010-2020年间，全国实际房价涨幅达34%…图5：房价上涨的同时，居民杠杆率也大幅提升…图6：2010-2017年，居民中长期贷款上升较快.………图7：分不同城市住宅成交价格变化情况…8图8：2018年之后，劳动年龄人口占比跌破70%………9图9：2020年之后，30-40岁人口规模开始回落.……9图10：1975-2006年，美国名义房价指数持续上升..10图11：1959-2006年，美国新开工住房表现持续活跃.……10图12：1946-2006年，私人投资尤其私人住宅投资，对美国经济增长的贡献显著.…10图13：房地产市场火热带动家具等耐用消费品支出增加……图14：1946年起，美国居民在住宅上的资产配置占比显著增加…………11图15：1947-2006年，美国居民部门杠杆率持续抬升…11图16：美国居民不同资产配置的占比变化趋势…….11图17：次贷危机后，美国居民资产配置重心转向金融资产.……11图18：2008年后，美国劳动人口占比开始持续回落…图19：1990年以来，美股经历过两轮长达10年的牛市…12图20：美国DC计划与RA计划投向共同基金比例…13图21：2010年以来，美国居民持有股票的比例持续上升……13图22：日本居民不同资产配置的占比变化趋势…图23：地产泡沫破裂后，日本住宅价格指数持续下降…13敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告