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平安证券宏观动态跟踪报告2023年3月初，黑石集团一笔价值5.6亿美元的商业地产抵押贷款支持证券(CMBS)出现违约，尽管该CMBS的底层资产远在芬兰，但仍然引起了市场对于美国商业地产市场的关注。此后，美国硅裕银行、签名银行、第一共和银行等中小银行接连出现危机，而中小银行对于商业地产的风险撇口较大（截至2023年2月，商业地产贷款在美国国内大型银行资产中的占比仅为6.5%，而在小型银行资产中的占比达到了28.5%)。考虑到银行业危机后信贷紧缩的压力（近两个月美国工商业贷款增速进一步放缓)，美国商业地产市场与本轮中小银行危机可能会形成一定程度的共振。那么，美国商业地产究竞如何？会否引燃经济金融危机？图表1商业地产贷款在美国小型银行总资产中的比重图表2近两个月美国工商业货款同比增速进一步放缓更高%商业地产贷款在银行总资产中的占比季调同比%402美国所有银行工商业贷款大型银行一小型银行301510201000(505-0208-0211-02140217-02200223-0222-0322-0522-0722-0922-1123-0123-03从相关指标来看，当前美国商业地产市场确实开始出现装弱的迹象：1】美国商业地产空置率上升。新冠疫情爆发以来，美国商业地产空置率持续上升，由2020年一季镀的11.5%升至2022年三季的15.4%。尤其是，疫情后远程办公的兴起以及近期科技企业的“降本增效”，使得商业地产中办公楼的需求明显降低。商业房地产公司世邦魏理仕(CBRE)的数据显示，2022年四季度，全美办公室空置率升至30年新高的17.3%，其中硅谷所在地旧金山的写字楼空置率达到创纪录的27.6%，而疫情前这一数据仅为3.7%。图表3疫情后美国商业地产空置率上升图表4旧金山等地区办公室净需求显著下滑%美国商业地产空置率1615ao1413121118-0919-0920-0921-0922-09资料来源：Sasa,平安证券研究所资料来源：CBRE,平安证券研究所。注：图中为当季办公室净需式(ntabsorption单位为百万平方公y尺。2】美国商业地产贷款违约摔低位回升。2020年疫情爆发后的三个季度，美国商业地产贷款违约率出现短暂上升，但此后随2/7

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