中国的房地产、金融及证券市场正在经历一系列变革。房地产市场中,随着城市发展日益成熟,城镇化进程逐渐深入,市场上新建工程慢慢减少;开发商不断整合并提高专业性;内资开发商逐步将关注点从住宅转向商业;物业整持逐步取代散持;机构投资者不断加强资产管理。金融市场中,政府持续打压影子银行,并鼓励企业从债权融资向股权融资过渡,同时提高资本透明度和利用率。证券市场中,沪港股市实现互联互通,A股纳入MSCI新兴市场指数,科创板成立,资金运作更专业化,整个证券市场进一步向国际交易机构开放。

这一系列的进步为推出房地产投资信托基金(REIT)奠定了基础。REIT的存在能够促使项目提高管理标准和水平,并提高物业的利用率和可持续性。近期一些其他国际市场都逐步推出REIT,中国几乎成为最后一个尚未推出REIT产品的主要市场。

何为REIT?REIT英文全称是Real Estate Investment Trust,中文为房地产投资信托基金。
基本概念及发展REIT是一种证券化的产业投资基金,通过发行股票集合公众投资者资金,由专门经营管理机构选择不同地区、不同类型的房地产项目进行多元化组合投资,最后将出租不动产所产生的收益以股息的方式分派给股东。REIT所涉及的底层资产可以是写字楼、零售商场、公寓、数据中心、酒店、养老设施以及基建设施。根据投资形式的不同,REIT可以分为权益型、抵押型和混合型(权益型和抵押型混合)三种。其中权益型REIT最为常见,这类REIT公司收购、管理不动产,主要收益来源于不动产租金。抵押型REIT投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券,主要收益来源于贷款利息。REIT公司每年必须将净收入的至少90%作为股息分配给股东,分配出去的股息享有税收优惠。
在成熟房地产市场的发展过程中,REIT扮演着非常重要的角色,为房地产市场提供了一个规范有序、收益稳定且流动性佳的投资媒介。由于监管机构需要运营方定期提交运营报告以及资产估值报告,同时需向股权持有人定期提供运营数据,整个市场的透明度得以提升。

REIT最早于1960年诞生于美国,之后发展到了欧洲和亚洲。目前有近40个国家有REIT产品,全球REIT市场资产总值约为1.7万亿美元,其中美国约1.15万亿美元,占全球总额的68%。

益处
此外,REIT股东会不断敦促资产管理公司通过积极主动的资产管理来增加物业租金收益,这将带动整个市场物业质量不断提升。开发商亦得以释放捆绑在不动产中的大量资金,在减少负债和杠杆率的同时保持对不动产的掌控,并以管理费的形式获得收益。REIT为投资者提供了一个重要的退出渠道,减少前期收购阶段对于未来退出的忧虑。

第一太平戴维斯:2019中国REIT市场报告-报告派
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