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2023-03-29-天风证券-美国银行业一览之二：美国商业地产贷款会引发银行业危机吗？

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天风证券TF SECURITIES近期美国银行业的负面新闻频发，三月初管理资产规模高达9510亿美元的全球最大另类资产管理公司黑石集团违约了一只5.31亿欧元的芬兰商业地产抵押贷款支持证券。由于商业地产抵押贷款是一些美国银行（尤其是规模较小的地区性银行）贷款组合中最大的一块，而且历史上看银行破产的主要驱动因素也是商业地产资产质量的恶化。因此，尽管导致黑石集团违约的底层资产在芬兰，但依然引发了市场对于美国本土商业地产贷款及其衍生品可能出现连锁风险的担忧。这一次在快速加息之下，美国商业地产的贷款和相关证券会像次贷危机时的居民住宅贷款及其衍生品一样，造成美国银行业的广泛危机吗？考察商业地产贷款对美国银行业的影响，首先要考虑的是资产质量是否有出现问题的迹象。事实上过去三年以来，美国商业地产市场表现出冷暖不均。办公市场的空置率普遍较高，因为很多企业转向了远程办公，不需要像过去那样需要大量的办公空间。这导致办公物业的需求量减少，而空置率上升。而工业和物流物业的空置率则相对较低，因为电子商务强劲增长因此对仓库和配送空间的需求量明显增加。另一方面，房屋出租需求强劲，住宅物业空置率也相对较低。Chart 314.0%Quarterly Vacancy Rates (%120%10.0%6.0%Recession4.0%2.0%0.0%2000Q12002Q12004Q12006Q12008Q12010Q12012:Q12014Q12018Q12018:Q12020Q12022Q1数据来源：NAR EIT,CoStar,天风证券研究所疫情后，正如电子商务加速了陈旧的购物中心的消亡一样，远程工作也在消耗写字楼需求。美国前50大城市2023年1月的写字楼平均挂牌价为38.04美元，同比张幅仅为1.1%（远低于CP房租通胀)。与此同时，美国写字楼空置率上升至16.6%，较去年同期上升了0.8%。其中科技企业聚集的西雅图和旧金山的写字楼空置率上升了1.5%和2.9%，而大部分主要城市的写字楼空置率略有回落。请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明2