报告派研读：2025年REITs投资机会深度报告

2025-9-30 18:34| 发布者: 何建秋84 0

摘要: 在当前低利率环境下，传统信用类资产的收益空间日益压缩，投资者纷纷寻求更具弹性的品种以获取超额收益。REITs（不动产投资信托基金）因其兼具股性与债性的双重特征，既能提供相对稳定的分红派息，又具备一定的资本 ...

在当前低利率环境下，传统信用类资产的收益空间日益压缩，投资者纷纷寻求更具弹性的品种以获取超额收益。

REITs（不动产投资信托基金）因其兼具股性与债性的双重特征，既能提供相对稳定的分红派息，又具备一定的资本增值潜力，且与其他大类资产相关性较低，正逐步成为资产配置中的重要选项。

本文基于渤海证券发布的《初看REITs的投资机会（系列四）：收益视角》报告，深入解析2025年REITs市场的三大主流投资策略——打新卖出、配售持有与二级买入交易，帮助投资者厘清不同策略的收益逻辑与适用场景。

首先，从投资者结构来看，REITs市场以战略投资者为主导，占比高达55%-84%，其份额具有限售要求，因此主要采取长期持有的策略。

相比之下，网下投资者和公众投资者占比虽小，但因无锁定期限制，策略更加灵活，打新后择机卖出是常见操作。

这一趋势也体现在基金份额持有人户数持续减少的现象中，反映出部分投资者在二级市场集中持仓的倾向。

在各类投资策略中，打新卖出策略近年来表现出较高的胜率与可观的回报。

数据显示，自2021年以来，REITs上市首日平均涨幅达12.04%，其中2025年更是达到26.86%。

从持有时间维度看，上市首日卖出的胜率最高，为91.89%，但若某只REIT在首日涨停（涨幅30%），则继续持有至第二个交易日卖出的赔率更高，平均涨幅可达43.01%。

而对于首日涨幅低于10%甚至破发的产品，继续持有的胜率明显下降，且存在短期内价格回落的风险。

因此，报告建议多数情况下应优先选择上市首日即卖出，仅对表现强势的标的适度延长持有时间。

进一步分析发现，打新收益与市场热度高度相关，而认购倍数是衡量热度的关键指标。

数据显示，网下认购倍数超过100倍的REITs，上市首日平均涨幅高达24.68%，远高于低热度产品的表现。

因此，优选高热度、高认购倍数的REITs进行打新，并执行首日卖出策略，是提升收益效率的最优路径。

不过，这也意味着投资者面临申请确认比例极低的问题，需提前做好资金安排。

从资产类型看，不同底层资产的表现差异显著。

2025年，新型基础设施REITs（如数据中心）和保障性租赁住房REITs整体表现最佳，上市首日平均涨幅分别达30.00%和21.74%。

园区、仓储物流、消费类REITs次之，而交通基础设施REITs整体表现最弱，平均涨幅仅2.55%，部分产品甚至出现破发。

因此，在打新产品选择上，应优先聚焦政策支持明确、市场需求稳定的新兴资产类别。

对于长期投资者而言，配售持有策略同样具备吸引力。

得益于REITs强制分红机制（分红比例不低于可供分配金额的90%），长期持有可同时获取分红收益与资本利得。

截至2025年9月22日，74只REITs中有65只实现正收益，整体平均收益率为31.00%，其中资本利得贡献约20.58%，分红贡献约10.42%，两者比例约为2:1。

值得注意的是，部分产品即便上市初期表现平平，长期收益依然可观。

例如嘉实物美消费REIT上市首日仅涨0.67%，但因后续价格大幅上涨，总收益率高达89.05%。

二级市场买入策略则更考验择时能力。

数据显示，2025年1月、3月、5月、6月整体上涨数量多，适合布局；而2月、4月、7月、8月、9月下跌居多。

若在每月最低价买入并持有至今，1月至4月的平均收益率普遍较高，而6月、7月买入的胜率和收益均偏低。

此外，波段操作需关注振幅与换手率。

2025年REITs平均月振幅为28.33%，其中部分消费、产业园类REITs振幅超50%，具备较强交易属性，但同时也需警惕流动性不足的风险。

综上所述，2025年REITs市场呈现多元化投资机会。

打新策略适合追求短期高回报的投资者，重点在于精选高热度、高成长性的资产类型；配售持有策略适合长期稳健型资金，享受分红与资产增值双重收益；二级交易则更适合具备较强择时能力的专业投资者。

无论何种策略，均需密切关注政策动向、资产质量与市场情绪变化，理性决策，规避风险。

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原文标题：原文标题：初看REITs的投资机会(系列四)：收益视角
发布时间：2025年
报告出品方：渤海证券
文档页数：45页