报告派研读：2025年成都办公楼企业流动研究报告

2025-10-3 08:22| 发布者: 派大星51 0

摘要: 2025年，仲量联行发布了《成都办公楼企业流动研究报告》，正值其“Top50研究系列”十周年。这份报告基于长达15年的企业客户数据追踪，覆盖面积从2011年的200万平方米增长至2025年的近3000万平方米，研究样本也从甲级 ...

2025年，仲量联行发布了《成都办公楼企业流动研究报告》，正值其“Top50研究系列”十周年。

这份报告基于长达15年的企业客户数据追踪，覆盖面积从2011年的200万平方米增长至2025年的近3000万平方米，研究样本也从甲级办公楼扩展至乙级、产业园区、产业楼宇等全口径办公载体，构建了一个立体、动态的城市产业与空间互动图景。

报告首次发布三大重磅榜单：《成都甲级办公楼企业客户Top50榜单》、《成都全口径办公楼企业客户Top100榜单》以及《成都优质企业指数及Top20榜单》，标志着研究从微观企业行为、中观市场流动到宏观产业聚力的全面深化。

在微观层面，头部企业是市场穿越周期的“压舱石”。

2025年Top50榜单呈现“科技领航、金融压舱、国企固本”的格局。

华为首次登顶，彰显科技巨头的引领地位；平安保险及其金融科技公司分列二、八位，凸显金融企业的稳固实力；蜀道集团、四川金控等本土国企跻身前十，体现地方经济的根基。

榜单结构稳健，但流动性依然活跃，过去三年27家企业进出榜单。

流出主因是“自建总部”（30%）和“缩减面积”（31%），反映出总部经济分流租赁需求与企业降本增效的双重趋势。

流入新势力则呈现“科技赛道轮转、专业服务扩张、地方国企崛起”的特征，游戏出海、律所规模化、市属国企改革成为新动能。

报告创新性地发布“优质企业指数”，从规模性、极值性、趋势性、存续性四大维度，对12年来179家上榜企业进行综合评估。

结果显示，国央企凭借长期稳定的租赁策略成为市场“最优客户”，科技互联网与医药生命科学紧随其后，成为未来需求的着力点。

这一指数为业主方提供了科学招商的决策工具，助力从“被动去化”转向“主动引流”。

中观层面，企业流动性是市场去化与租金的生命线。

2022-2025年数据显示，企业搬迁的首要动因是“降级”和“缩减”，但“降级”比例呈下降趋势，反映出企业不动产策略正从简单的成本控制，转向在品质、效率与成本间的“新平衡”。

企业通过搬迁实现平均16.4%的租金降幅，其中科技互联网行业降幅最大（-22.7%），而专业服务等行业因业务粘性，租金降幅最小。

地理上，“企业南迁”趋势显著，高新南区（大源、金融城）成为核心磁极，而市中心、人民南路等传统商务区面临净流出压力。

企业还表现出强烈的“新楼偏好”，迁入楼宇平均比迁出楼宇新1.15年，且偏好度逐年提升，凸显楼宇品质代际差的竞争优势。

面对市场租金“螺旋式”下跌的预期，报告引入博弈论分析，指出业主“不降租”的威胁是“不置信威胁”。

在空置率高企的背景下，企业主动释放搬迁信号，通过“租约重组”谈判，往往能实现续租降租的“双赢”。

专业的第三方机构在此过程中扮演“粘合剂”角色，帮助企业实现“降本增效”的最优策略。

宏观层面，报告将企业流动置于成都“9+9+10”现代化产业体系的宏大叙事中。

约51.2%的楼宇存量需求与政府规划的前两大产业集群（9大优势+9大新兴）相关，验证了产业与空间的同频共振。

在优势产业集群中，半导体产业链的分析揭示了上、中、下游环节截然不同的空间偏好：上游研发扎堆大源，偏好新楼宇；中游制造看重高新西区的高规格硬件；下游应用则青睐金融城的区位优势。

这为“产业链-载体-区位”的精准匹配提供了方法论。

对于九大战略新兴产业，报告发现其共性是“租金敏感、预算硬约束”，平均租金仅55.4元/㎡/月，普遍“重研发、轻办公”。

但个性差异显著，地理上形成“大源核心+多极协同”格局，功能上对无尘车间、防爆实验室等特殊空间有定制化需求。

这要求载体开发从标准化走向“微定制”，实现普适性与适配性的平衡。

展望十大未来产业（如人形机器人、飞行汽车），其“强研发”属性将彻底重构空间需求，楼宇需从“地产开发商”转型为“产业服务商”，提供高品质、灵活性、生态化的创新社区，实现资产价值的“穿越周期”。

总而言之，这份报告揭示了成都楼宇经济已进入存量时代，核心逻辑从“增量开发”转向“生态运营”。

市场主体需深刻理解头部企业的“进退”、把握企业流动的“新平衡”、前瞻产业跃升的“聚力之势”，方能在空间博弈中赢得未来。

本文由【报告派】研读，输出观点仅作为行业分析！
原文标题：2025-09-30-仲量联行-房地产行业2025年成都办公楼企业流动研究报告：企业流动视角下的产业跃升与空间博弈
发布时间：2025年
报告出品方：仲量联行
文档页数：56页