报告派研读：2026年房地产行业年度策略报告

2026-1-13 11:27| 发布者: 派大星55 0

摘要: 2026年，中国房地产行业仍处于深度调整周期。中银证券发布的《房地产行业2026年年度策略》指出，当前行业面临“宏观、中观、微观”三重困境，市场惯性下滑风险仍存，亟需政策托底与结构性转型。从宏观层面看，房地产 ...

2026年，中国房地产行业仍处于深度调整周期。

中银证券发布的《房地产行业2026年年度策略》指出，当前行业面临“宏观、中观、微观”三重困境，市场惯性下滑风险仍存，亟需政策托底与结构性转型。

从宏观层面看，房地产对GDP的贡献持续下滑，占比已由2019年的15.3%降至2025年前三季度的12.1%，经济转型阵痛期叠加人口总量见顶、城镇化率提升放缓，使得过去依赖人口红利的扩张模式难以为继。

同时，居民收入与就业预期尚未扭转，央行调查显示2025年三季度未来就业与收入预期指数较2023年高点分别下降10.2和4.0个百分点，购房信心持续承压。

中观层面，市场量价齐跌，库存高企。

2025年百城新房成交套数同比下滑15%，12月降幅扩大至46%；70城新房、二手房价格已连续30、31个月环比下跌。

42城新房+二手房库存面积达9.4亿平方米，去化周期高达29.6个月，其中二手房库存占比68%，对新房形成严重挤压。

房企资金链紧张，到位资金从2021年的20.1万亿元降至2024年的10.8万亿元，CAGR为-19%；百强房企拿地金额不足2020年高峰期的三分之一。

此外，全国商品住宅停缓工面积预计达5.8亿平方米，占施工面积比重11.3%，保交楼压力依然较大。

微观层面，结构性分化加剧。

一线城市二手房价格较最高点普遍下跌超35%，基本回落至2016年水平，深圳跌幅达43%。

居民房价看跌预期上升，2025年三季度看跌占比达23.5%，较2021年翻倍。

开盘去化率方面，一线城市自2025年初快速下滑，11月仅25%，三四线城市更低至12%。

需求结构转向改善型，120平以上产品成交占比升至47%，但决策更趋谨慎。

风险方面，若市场继续失速下行，将引发C端（居民房贷逾期）、B端（房企债务违约）、G端（地方财政恶化）的连锁反应。

截至2025年6月，个人住房商业贷款不良率达1.13%，是2019年的3.5倍；房地产开发贷不良余额约5608亿元，供应链融资杠杆高达58.6%，商票逾期企业数量居各行业之首。

土地出让金收入连续四年负增长，2025年预计不足2021年峰值一半，地方政府性基金收支缺口或创历史新高。

面对困境，政策有望在2026年一季度末迎来新一轮优化，聚焦五大方向：一是行政政策进一步放松，北京、上海、深圳限购或有突破；二是公积金政策推进全国互通、“又提又贷”及“商转公”条件放宽；三是财税政策加码，包括购房贷款利息补贴、契税减免、增值税免征年限缩短等；四是城市更新加速，房票安置规模扩大；五是盘活存量，允许临时改变用途、支持功能兼容、松绑自持限制。

未来行业机遇呈现双轨并行。

商业地产在新消费时代迎来转型契机，积极探索新场景建设的公司更具优势。

政策多次强调“打造消费新场景”，华润、太古、瑞安等头部企业通过业态创新与REITs试点实现资产盘活。

截至2025年11月，已有12个消费基础设施REITs获批，发行规模303亿元，二级市场表现亮眼。

住宅开发赛道则向核心城市、改善户型、产品力强的企业集中。

需求向一二线城市聚拢，其销售金额占比达43%，土储占比61%；改善型产品成主流，品牌溢价高的房企如华润、绿城、中海、滨江、建发等具备α属性。

投资建议关注三条主线：一是基本面稳健、深耕核心城市且市占率高的房企，如华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际；二是2024年以来在销售与拿地均有突破的“小而美”房企，如保利置业；三是布局新消费场景的商业地产运营商，如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份。

总体来看，2026年房地产行业仍处于“止跌回稳”的关键阶段，系统性β行情尚需等待政策落地与市场信心修复。

但在结构性机会中，具备核心城市布局、产品竞争力和新模式探索能力的企业有望率先突围，实现“长坡薄雪，向阳而生”。

本文由【报告派】研读，输出观点仅作为行业分析！
原文标题：原文标题：2026-01-13-中银证券-中银证券-房地产行业2026年年度策略：正视困境，冲出重围；长坡薄雪，向阳而生
发布时间：2026年
出品方：中银证券
文档页数：75页