报告派研读：2025~2026年房地产行业深度报告

2026-3-5 12:08| 发布者: 派大星39 0

摘要: 2025年第四季度，中国公募REITs市场整体表现承压，市场关注度有所下降，但政策层面持续释放积极信号，推动市场扩容与高质量发展。从宏观政策来看，国家发改委与证监会于2025年底密集出台多项顶层制度安排，明确将商 ...

2025年第四季度，中国公募REITs市场整体表现承压，市场关注度有所下降，但政策层面持续释放积极信号，推动市场扩容与高质量发展。

从宏观政策来看，国家发改委与证监会于2025年底密集出台多项顶层制度安排，明确将商业办公、城市更新列为独立资产类别，并新增体育场馆、四星级及以上酒店、储能、特高压、充电基础设施、停车场等纳入试点范围，同时细化仓储物流、数据中心、文旅等领域分类。

证监会则配套支持商业不动产REITs发展，完善扩募、收购机制，丰富REITs指数与ETF产品体系，推动引入保险、社保等中长期资金，并研究更灵活的收益率定价机制，旨在提升市场流动性与投资吸引力。

尽管政策环境向好，但二级市场表现仍面临压力。

截至2025年12月31日，中证REITs（收盘）指数收于779点，较年初下滑1.89%，下半年连续两个季度回调，换手率降至0.31%，处于历史低位。

这一现象主要受股票市场整体上涨、投资者观望情绪增强、部分项目集中分红导致价格波动收敛等因素影响。

从收益角度看，截至2026年2月13日近一年内，中证REITs总回报为-6.06%，显著跑输同期中证1000（+30.55%）和沪深300指数，甚至低于中证全债和国债的涨幅，显示出当前阶段REITs在权益类资产中的相对弱势。

不过，其年化波动率为7.16%，低于主流股指，体现出“中等波动、稳中有升”的风险特征，仍具备一定的防御性配置价值。

值得注意的是，不同资产类型之间及同类资产内部呈现出明显的运营分化格局：产业园类REITs整体呈现“收入分化”态势，一线城市核心项目如建信中关村、华安张江等出租率回升，而二线城市项目普遍下滑；保障性租赁住房延续稳健运行，华夏北京保障房、中金厦门安居等核心项目因区域需求释放和扩募带动，营收与可供分配资金同比大幅增长，且多数项目上市以来实现正收益，成为最受资金青睐的品种之一。

高速公路类受季节性因素影响明显，四季度车流量与通行费普遍回落，虽全年营收同比高增，但剔除新并入资产后实际呈微降趋势；能源类REITs发电端数据亮眼，中航京能光伏、中信建投国家电投新能源等受益于发电量提升，中信建投明阳智能则受益于电价上行，但鹏华深圳能源因结算电价下调导致收入下滑。

环保类REITs表现分化，中航首钢绿能生活垃圾处理量同比增长4.71%，上网电量提升，而富国首创水务多个厂区处理量环比下降；仓储物流方面，整体出租率保持稳定，华夏深国际REIT出租率从三季度低点81.26%回升至89.54%，但租金水平普遍承压，可比项目租金同比均为负增长，反映行业租户议价能力偏弱。

消费类REITs整体韧性较强，尽管个别项目如嘉实物美因合同换签导致短期下滑，但多数项目如华夏华润商业、中金唯品会奥莱等实现同比双增，出租率维持在90%以上，核心资产接近满租，租金收缴率优异。

新型基础设施作为2025年三季度新上市品类，南方润泽科技与南方万国数据中心运行稳定，上架率分别达99.35%和96.79%，托管服务单价坚挺，展现出较强的抗周期属性和发展潜力。

分红方面，全年超八成REITs完成现金分配，合计分红逾107亿元，其中平安宁波交投、中金安徽交控、华夏中国交建等高速与能源类项目位居前列，扩募频率亦有提升，上交所已将扩募间隔期缩短至6个月，进一步激发市场活力。

综合来看，当前REITs市场正处于“政策驱动扩围”与“市场结构性分化”并存的关键阶段。

虽然整体估值承压、交易清淡，但在利率下行环境中，具备稳定现金流的优质资产仍具中长期配置价值。

未来市场信心修复将取决于底层资产运营改善、扩募常态化以及更多增量资金入市。

建议关注经营韧性突出、分派率较高且具备扩募潜力的核心资产，尤其是消费、保租房、新能源及新型基础设施等成长性强的赛道。

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原文标题：原文标题：REITs2025年四季度市场关注度下降，资产间运营分化明显
发布时间：2026年
报告出品方：方正证券
文档页数：49页