报告派研读：2025-2029年房地产行业深度报告

2026-3-12 09:47| 发布者: 刘火云36 0

摘要: 近期，关于“限售解禁”对上海楼市的影响成为市场关注焦点。根据东方财富证券发布的《房地产行业深度研究：限售解禁对上海楼市有何影响？》报告，自2026年起，上海将迎来一波由“5年限售”政策到期引发的新房集中入 ...

近期，关于“限售解禁”对上海楼市的影响成为市场关注焦点。

根据东方财富证券发布的《房地产行业深度研究：限售解禁对上海楼市有何影响？》报告，自2026年起，上海将迎来一波由“5年限售”政策到期引发的新房集中入市潮，预计在2026至2029年间将有约12.15万套新房陆续解禁进入二手房市场，其中2027年为解禁高峰，全年达4.5万套。

这一波解禁潮并非均匀释放，而是呈现三次明显的脉冲式集中入市：第一次集中在2026年6月至7月，解禁约1.37万套；第二次为2026年10月至2027年1月，解禁超2.3万套，并在2027年1月达到单月峰值，超过8000套；第三次则从2027年6月持续至年底，解禁量高达3.5万套，是三轮中规模最大、时间最长的一次。

即便如此，由于总量分布在四年周期内，年均解禁约3万套，月均最高也不足4000套，因此报告认为其对上海楼市整体量价的冲击有限。

但从结构上看，影响显著分化。

区域方面，解禁房源高度集中于非核心区，占比接近三分之二。

闵行、青浦、浦东（非主城区）、嘉定等近郊板块压力较大，而核心区如静安、黄浦、徐汇等地解禁体量相对较小，仅浦东（主城区）有一定放量。

整体呈现“外环承压、内环稳健”的格局。

价格分布上，解禁房源呈现出阶段性演进特征：首轮以5万元/㎡以下的低价盘为主，主要集中在宝山、奉贤等区域；第二轮高价盘（10万+/㎡）开始集中出现；第三轮则覆盖全价格段，尤其是7-10万元/㎡的改善型产品大量释放，标志着供给压力从外围刚需市场向全域改善市场扩散。

值得注意的是，截至2025年12月，多数区域二手房均价已较历史高点回落30%-50%，部分核心区跌幅甚至超过50%。

同时，当前二手房价格普遍低于待解禁新房的备案均价，平均折价幅度在40%以上。

这意味着解禁房源若想快速变现，可能需要接受一定程度的价格让利，尤其在竞争激烈的非核心区，短期内或加剧局部市场的价格博弈。

报告还参考了南京的限售解禁经验。

南京自2017年实施3年限售，2023至2025年迎来解禁高峰，累计超19万套。

数据显示，解禁期间中高总价段房源价格波动更为剧烈，反映出结构性冲击特征明显——即新增供给对特定价格段市场的影响远大于对整体市场的冲击。

综合来看，上海此轮回暖并非普涨逻辑。

虽然5年限售解禁不会颠覆整体市场趋势，但会在特定时间段和特定区域形成阶段性供给压力，尤其在非核心板块，可能进一步压制房价反弹空间。

对于购房者而言，2026年下半年至2027年底或是淘笋优质限售房的关键窗口期；而对于持有此类资产的业主，则需警惕集中挂牌带来的流动性竞争与议价权削弱风险。

此外，除“刚性限售”外，增值税新政也构成“广义限售解禁”。

2024年底起，一线城市取消普宅与非普宅认定，持有满2年住房出售免征增值税，叠加2026年起不满2年出售税率由5%降至3%，将进一步激活短期换房需求，增加市场挂牌量，形成复合型供给压力。

总体判断，政策调控下的“延迟供应”正逐步释放，市场正从过去的“稀缺预期”转向“真实供需”博弈。

未来上海楼市的走势，将更依赖于基本面修复、居民收入预期改善以及更大尺度的政策支持，而非短期投机情绪驱动。

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原文标题：原文标题：2026-03-11-东方财富证券-东方财富证券-房地产行业深度研究：限售解禁对上海楼市有何影响？
发布时间：2026年
报告出品方：东方财富