报告派研读：2025~2026年商业不动产REITs深度报告

2026-3-12 18:07| 发布者: 派大星84 0

摘要: 2025年末，中国公募REITs市场迎来重大扩容——证监会正式试点商业不动产REITs，将办公、酒店、商业综合体等纳入发行范围，标志着我国REITs进入“基础设施+商业不动产”双轮驱动的新阶段。截至2026年2月，已有14单商 ...

2025年末，中国公募REITs市场迎来重大扩容——证监会正式试点商业不动产REITs，将办公、酒店、商业综合体等纳入发行范围，标志着我国REITs进入“基础设施+商业不动产”双轮驱动的新阶段。

截至2026年2月，已有14单商业不动产REITs申报，其中13单申报上交所、1单申报深交所，拟募资规模超400亿元，底层资产涵盖写字楼、购物中心、奥特莱斯、酒店、服务式公寓及商业综合体等多种业态，原始权益人包括央国企、民企与外企，如上海地产、凯德、唯品会、首农等。

从资产分布看，商业综合体和办公类资产集中于一线城市，依托核心地段的确定性获取稳定现金流；而购物中心、奥莱多布局在二三线城市，更依赖本地消费力与运营能力；酒店资产则呈现跨区域分布特征。

值得注意的是，多只REITs采用混装模式，如华夏保利发展商业REIT（广州保利中心+佛山保利水城）、华安陆家嘴商业REIT（晶耀前滩写字楼+商场）、华夏凯德商业REIT（深圳来福士商业+办公+服务式公寓+绵阳项目），体现风险分散与业态联动的“双刃剑”效应：一方面可通过不同业态周期对冲降低波动，另一方面也可能因办公需求下滑连带影响商场客流。

分派率方面，整体呈现“零售类>酒店类>写字楼”的格局。

购物中心、奥莱及商业综合体分派率普遍较高，如中信建投首农食品集团商业不动产REIT达6.87%（2026E），国泰海通砂之船商业不动产REIT为5.47%；酒店类居中，如华安锦江REIT为5.05%；而写字楼最低，汇添富上海地产REIT仅4.50%。

分派率差异背后是资产估值逻辑的不同：光大保德信光大安石REIT因上海静安大融城处于招商调改期、估值偏高（资本化率仅4.64%）且引入外部借款，导致分派被摊薄。

战配比例反映原始权益人战略意图。

多数发行人仅按不低于20%的最低要求参与战略配售，偏向阶段性变现或表内减负；但华夏银泰百货REIT战配高达51%，国泰海通砂之船达41%，显示其长期持有并打造平台型REIT的意愿。

估值维度上，预测现金流增长率显示商业零售资产增长预期较强，普遍在3.3%-3.98%之间，而写字楼较为保守，增长率多在0.66%-2.8%。

折现率方面，购物中心类REITs普遍偏低，静安大融城、龙德广场等甚至低于此前消费基础设施REITs 6%的下限，反映市场对其稳定性认可。

资本化率（Cap Rate）对比戴德梁行数据发现，多个项目突破历史区间下限，如静安大融城（4.64%）、晶耀前滩T1办公楼（4.47%）、深圳来福士购物中心（4.66%）、郑州/哈尔滨杉杉奥莱、华住上海项目等，表明估值整体乐观，部分优质资产获溢价定价。

酒店作为新资产类别，评估需关注入住率、平均房价、RevPAR、GOP Margin等核心指标。

国内三大酒店集团（锦江、华住、首旅）均以特许经营及管理为主，轻资产模式成主流。

当前酒店大宗交易仍由个人买家主导，机构参与度低，缺乏统一估值锚，REITs推出有望填补这一空白。

写字楼方面，一线市场仍处供过于求、以价换量阶段，深圳空置率达27.8%。

评估时需注意混装项目中停车场等配套对单方估值的摊薄效应。

服务式公寓如深圳来福士项目资本化率仅4.31%，低于同类长租公寓REIT，体现其市场化退出潜力。

投资建议上，报告认为优质商业不动产REITs具备配置价值，推荐关注国泰海通砂之船、中信建投首农食品集团等项目，并建议布局华润置地、华润万象生活、中国海外发展、招商蛇口、新城控股等资源丰富、运营能力强的商管企业。

主要风险包括宏观经济波动、竞争加剧导致估值折让，以及政策推进不及预期等。

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原文标题：原文标题：首批商业不动产REITs资产评估总览-收租资产系列报告之十二
发布时间：2026年
报告出品方：平安证券
文档页数：27页