报告派研读：2025年公募REITs市场深度报告

2025-10-31 10:28| 发布者: 何建秋35 0

摘要: 中国公募REITs市场自2021年首批产品上市以来，已进入快速发展阶段。截至2025年9月，全市场累计上市公募REITs达74只，总募集规模接近2000亿元，资产类型不断丰富，涵盖交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、园区、 ...

中国公募REITs市场自2021年首批产品上市以来，已进入快速发展阶段。

截至2025年9月，全市场累计上市公募REITs达74只，总募集规模接近2000亿元，资产类型不断丰富，涵盖交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、园区、保障性租赁住房、水利、消费基础设施等多个领域，初步形成多元化、多层次的市场格局。

在低利率环境下，投资者对高分红、中低风险资产的配置需求持续提升，公募REITs凭借其兼具“股性”与“债性”的特征，正逐步成为继货币、股票、债券之后的重要投资标的。

公募REITs本质是将基础设施等不动产收益权证券化，在交易所公开交易的契约型产品。

我国采用“公募基金+ABS”的双SPV结构，并在项目公司层面搭建股债结构以实现税盾效应。

产品强制要求将年度可供分配金额的90%以上以现金形式分配给投资者，具备稳定现金流和高分红特性。

根据底层资产性质，可分为特许经营权类和产权类两大类别。

前者如高速公路、污水处理等，现金流分派率较高但净值随期限递减；后者如产业园区、保租房等，兼具租金收益与资产增值潜力，长期增长空间更大。

从投资价值分析框架来看，判断公募REITs的投资价值需从三大维度入手：一是底层资产质量，重点关注估值合理性（折现率与现金流预测）、运营稳定性（实际分红与预测差异）以及原始权益人的运营能力和扩募储备；二是市场因素，包括流通盘解禁节奏、机构持仓结构、大类资产比价（如与国债、红利股收益率对比），并结合换手率、贴溢价率等情绪指标评估增量资金入场空间；三是政策环境，近年来政策支持力度不断加大，从试点走向常态化发行，底层资产范围持续扩容，扩募机制优化，税收优惠落地，为市场长期发展提供制度支撑。

底层资产的运营情况直接影响分红能力。

数据显示，2025年上半年，33只公募REITs中有23只可供分配金额未达全年预测值的50%，反映出部分品类经营承压。

其中，产业园、高速公路等受宏观经济影响较大，出租率下滑或车流量不足导致营收下降；而保障性租赁住房和生态环保类项目表现相对稳健，受益于刚性需求和政策支持。

投资者可通过跟踪出租率、租金收缴率、车流量、处理量等关键经营指标，以及营业收入、经营活动净现金流、EBITDA等财务数据，动态评估资产基本面变化。

投资者结构方面，机构投资者占据绝对主导地位，占比高达97.21%。

战略投资者配售比例最大，主要由原始权益人及其关联方构成，锁定期长，有助于稳定市场预期。

网下投资者拥有定价权，以券商自营（占比43%）、保险资金（16%）、私募基金（8%）为主力。

不同机构因资金属性和考核目标差异，偏好有所不同：券商自营偏好高分红的特许经营权类资产；保险资金更倾向长期持有产权类REITs；私募基金则擅长波段操作，偏好估值较低、弹性较大的品种。

未来增量资金可关注社保基金、FOF基金及通过沪港通进入的外资。

市场表现上，中证REITs全收益指数自上市以来经历了上涨、回调、反弹震荡三个阶段，整体呈现“静态弱关联、动态阶段分化”特征，与股市相关系数为0.56，与债市为-0.30，说明其走势既受无风险利率影响，也随市场风险偏好切换。

2024年以来，在长端利率下行背景下，REITs高分红吸引力凸显，叠加FVOCI会计准则落地缓解险资浮亏压力，推动市场回暖。

但2025年6月后，随着股市走强，部分资金回流权益市场，REITs估值有所回调。

基于上述分析，报告提出四类投资策略：一是战略配售，适合长期持有的机构投资者，建议关注消费基础设施、保障房、能源基础设施等基本面稳定的板块；二是打新策略，上市首日平均涨幅达12%，公众投资者认购倍数是网下的3.8倍，网下渠道更具性价比；三是二级市场配置，当前估值回调后优质资产性价比显现，可采取“防御+进攻”双线布局——防御性配置保租房、市政环保等稳定现金流资产，进攻性关注产业园、高速、仓储物流等基本面修复且估值偏低的标的；四是择时与特殊策略，把握每年4月集中分红季前的行情保护效应提前布局，并积极关注扩募带来的投资机会，因扩募通常能提升单位分派率，为原有持有人创造价值。

总体而言，中国公募REITs市场正处于从试点探索向常态化发展的关键阶段，政策红利持续释放，资产类型不断拓宽，投资者结构日益成熟。

尽管面临宏观经济波动和部分资产运营不及预期的风险，但其作为盘活存量资产、服务实体经济的重要金融工具，长期发展潜力巨大，有望向万亿级市场迈进。

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原文标题：【债券深度报告】公募REITs系列一：公募REITs市场全景及投资分析框架
发布时间：2025年
报告出品方：华创证券
文档页数：34页