2025年房企信用风险与债务重组报告

2025-12-3 08:14| 发布者: 派大星39 0

摘要: 2025年，我国房地产行业仍处于深度调整期，房企信用风险持续暴露，债务到期高峰叠加融资环境收紧，流动性压力显著加剧。根据中银研究院发布的最新报告，2025年房企债券到期规模达5257亿元，高于2024年的4828亿元，其 ...

2025年，我国房地产行业仍处于深度调整期，房企信用风险持续暴露，债务到期高峰叠加融资环境收紧，流动性压力显著加剧。

根据中银研究院发布的最新报告，2025年房企债券到期规模达5257亿元，高于2024年的4828亿元，其中第三季度为偿债高峰期，到期金额约1574亿元。

在此背景下，房企债务重组进程明显加快，尤其是境外债务重组呈现多元化、深度化趋势。

当前房企融资整体仍处收缩状态。

2025年1-8月，房地产企业到位资金同比下降8%，销售下滑持续拖累现金流。

尽管国内贷款小幅增长0.2%，主要得益于“白名单”制度、开发贷支持及经营性物业贷款等政策推动，但债券与股权融资依旧低迷。

1-7月，65家典型房企融资总额同比减少26.6%，境内债发行成本虽降至2.63%，但民企融资难度依然巨大；境外债发行规模仅259亿元，净偿还达1176亿元，且融资成本反弹至8.6%，远高于历史平均水平，反映出市场对房企偿债能力的信心不足。

面对严峻的偿债压力，越来越多房企启动债务重组。

截至2025年8月，已有42家房企披露重组进展，其中16家已完成部分或全部重组方案。

境外重组方面，已从早期的简单展期转向“削债+转股+降息+展期”组合模式。

以碧桂园为例，其2025年1月提出的境外债重组方案涵盖现金回购（削债超90%）、强制可转债、债转股、本金削减等多种选项，整体削债比例超70%，最长展期达11.5年，加权平均利率降至约2%。

融创中国也完成近百亿美元境外债重组，推行“全额债权转股权”，凸显债转股正成为主流化债工具。

与此同时，资产代币化等金融创新开始崭露头角。

通过区块链技术将不动产权益数字化，提升流动性、降低投资门槛，已在绿地香港、昆明城投等项目中实现快速回款，为房企开辟了新型融资路径。

相较之下，境内债务重组进展偏慢，仍以展期为主，缺乏实质性债务压降。

但部分企业如融创中国、金科股份已开启二次重组，尝试引入现金回购、股票收益权、服务型信托等多元手段。

金科股份通过“现金+股权+信托”三位一体方案，综合清偿率达22.36%，远高于破产清算的3.02%，并引入产业与财务投资人注资26.28亿元，推动业务向轻资产模式转型。

展望下半年，随着市场预期进一步走弱，债权人对房企偿债能力的判断将持续下调，预计债务重组将呈现“削债幅度更大、利率更低、展期更长”的特征。

然而，当前重组多缓解短期流动性压力，尚难根本修复房企造血能力。

若销售无法回暖、经营性现金流不能转正，仍存二次违约风险。

报告建议：房企应统筹短期化债与长期转型，加快资产处置、优化业务结构；债权人需理性调整回收预期，避免僵持导致更大损失；金融机构应发挥AMC专业优势，探索共益债、置换债等工具；政府则需加大税费减免、信息共享与政策协同力度，构建高效、透明的债务化解机制，助力行业实现软着陆与新模式转型。

出品方：中银研究院
发布时间：2025年